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專家分析樓市明年怎么走 或現止跌反彈

2014年走向(xiang)尾聲(sheng),關(guan)于(yu)明年樓(lou)市的(de)走向(xiang)也成了眾人關(guan)注的(de)問(wen)題。一(yi)年一(yi)度的(de)中央經(jing)濟(ji)工(gong)作會議更(geng)成為(wei)近(jin)期關(guan)注的(de)焦點,作為(wei)中央經(jing)濟(ji)工(gong)作會議的(de)“預(yu)備會”,12月5日(ri)召開(kai)的(de)中央政治局會議已經(jing)明確,我(wo)國進入(ru)經(jing)濟(ji)發(fa)展新(xin)常態,要堅持穩中求進的(de)工(gong)作總基調,主動適應經(jing)濟(ji)發(fa)展新(xin)常態,保持經(jing)濟(ji)運行在合理區間。

政(zheng)治局會(hui)議定調明年(nian)經濟工作,要繼續實施積極(ji)的(de)(de)財政(zheng)政(zheng)策和穩健(jian)的(de)(de)貨幣政(zheng)策;住房(fang)和城(cheng)鄉建設部初步(bu)確定北京、上海(hai)、廣州、深(shen)圳四個一(yi)線城(cheng)市REITs(房(fang)地產投(tou)資信托(tuo)基(ji)金)試(shi)點方向,試(shi)點范圍初步(bu)定于租賃性保障房(fang),包(bao)括公(gong)共租賃住房(fang)、廉租房(fang);國務院法(fa)制辦出(chu)臺《居住證(zheng)管理辦法(fa)(征(zheng)求意(yi)見(jian)稿)》,公(gong)開向社會(hui)征(zheng)求意(yi)見(jian)。其中明確提出(chu)持有居住證(zheng)的(de)(de)人可(ke)以與戶籍人口“同城(cheng)同權(quan)”。

業內人士(shi)分(fen)析,縱觀各種政策,總(zong)體而言都(dou)明(ming)確了一(yi)(yi)個(ge)方向,樓市(shi)(shi)要走市(shi)(shi)場(chang)調節(jie)的路,而在市(shi)(shi)場(chang)之手調節(jie)下的樓市(shi)(shi),判(pan)斷(duan)房(fang)價走勢,關鍵要看三個(ge)變(bian)(bian)量:第(di)一(yi)(yi)是(shi)供求變(bian)(bian)量;第(di)二個(ge)是(shi)貨(huo)幣變(bian)(bian)量;第(di)三個(ge)是(shi)市(shi)(shi)場(chang)預期。

房價不會出現斷崖(ya)式下跌

今(jin)年以來(lai),房地產開(kai)始進(jin)入蕭條期,樓市連續數月量(liang)價齊跌(die),并且嚴重拖(tuo)累了宏觀經濟(ji)增速。在這種情況下,政(zheng)府(fu)開(kai)始通過各種財政(zheng)政(zheng)策及貨幣政(zheng)策手段來(lai)應對樓市下跌(die)。從地方房產交易稅費的調(diao)整,到(dao)11月21日的央(yang)行降息(xi),可以看到(dao)這些(xie)救市手段已經初見成效(xiao)。

業內人士表示,穩健(jian)的(de)貨幣(bi)政策(ce)(ce)意味著2015年(nian)(nian)M2增長速度將保持在15%左右,按(an)照我國貨幣(bi)發行(xing)量約(yue)占M2的(de)5.6%計算(suan),央行(xing)明(ming)年(nian)(nian)大概(gai)要印(yin)鈔0.8萬(wan)億(yi)元(yuan)。還意味著明(ming)年(nian)(nian)銀(yin)行(xing)新增貸款規模有望達到10萬(wan)億(yi)元(yuan),也就是說,明(ming)年(nian)(nian)貸款環境會(hui)較今年(nian)(nian)寬松(song)。這對(dui)樓市而言無疑是利好的(de)。業內一(yi)致(zhi)的(de)觀點是2015年(nian)(nian)央行(xing)還會(hui)有幾(ji)次降息及降準,而這將有效刺激樓市需(xu)求(qiu)轉化為成交量。此外,中央層面很可(ke)能會(hui)對(dui)房(fang)(fang)(fang)地產交易稅費進行(xing)統一(yi)調(diao)整,降低房(fang)(fang)(fang)地產交易成本。一(yi)系列政策(ce)(ce)的(de)疊(die)加,將會(hui)使房(fang)(fang)(fang)地產進入(ru)平穩調(diao)整期,避免房(fang)(fang)(fang)價出現(xian)斷(duan)崖式下跌,從而實現(xian)房(fang)(fang)(fang)地產市場(chang)的(de)軟(ruan)著陸。

將釋放更多購買需求

住房(fang)(fang)和城(cheng)鄉建(jian)(jian)設(she)部初(chu)步確定北(bei)京、上海、廣州、深(shen)圳四(si)個一線城(cheng)市REITs(房(fang)(fang)地產(chan)投資(zi)信托基金(jin))試(shi)點方(fang)向,試(shi)點范圍(wei)初(chu)步定于租賃性保(bao)障(zhang)房(fang)(fang),包括公共租賃住房(fang)(fang)、廉租房(fang)(fang)。保(bao)障(zhang)房(fang)(fang)資(zi)產(chan)證(zheng)券化,盤活存量(liang)資(zi)產(chan),提供后續(xu)建(jian)(jian)設(she)資(zi)金(jin),有效解決租賃型保(bao)障(zhang)房(fang)(fang)資(zi)金(jin)短板。保(bao)障(zhang)房(fang)(fang)建(jian)(jian)設(she)的(de)順利推進,對穩定樓(lou)市將(jiang)起到不(bu)小的(de)作(zuo)用(yong)。此外,提出持有居住證(zheng)的(de)人(ren)可以(yi)與(yu)戶籍人(ren)口“同(tong)城(cheng)同(tong)權(quan)”,或(huo)將(jiang)提供更多的(de)購房(fang)(fang)需求(qiu),對樓(lou)市的(de)影響(xiang)極(ji)其深(shen)遠。

三(san)大變量角力影響走(zou)向(xiang)

供(gong)求變(bian)量:2015年(nian)第一(yi)季(ji)度依然面臨(lin)高庫存壓力

首先是供求變量。從供求關系來看,因為2014年總體呈現出供大于求的態勢,才會出現樓市持續低迷的狀態。由于各地放松限購,加上央行“9·30”新政、降息等一系列政策,樓市出現回暖行情,成交加速,相比前三季度,第四季度供大于求的態勢明顯得到緩解。從庫存去化角度看,目前去化速度在持續加快。有數據顯示,如果按照“庫存量/近6個月成交面積均值”來衡量庫存去化周期,總體上看,今年第四季度包括很多城市的去化壓力明顯低于前三季度。而根據經驗,如果庫存去化周期低于14個月,那么房價就會面臨一個止跌反彈的可能。

目前廣州有(you)(you)14萬多套的(de)庫存(cun)量,用近6個月成(cheng)交面積均值來計算,廣州的(de)庫存(cun)去化周期(qi)超過25個月,壓力仍然非(fei)常大,即(ji)使近期(qi)成(cheng)交速(su)度(du)(du)加快,但(dan)庫存(cun)增長的(de)速(su)度(du)(du)也不(bu)低,庫存(cun)規模依然有(you)(you)繼(ji)續上升的(de)態勢,這(zhe)和房(fang)企在年(nian)末加大推盤力度(du)(du)沖(chong)刺(ci)業績有(you)(you)關。所(suo)以說,月度(du)(du)新增供應依然有(you)(you)加大的(de)可能,即(ji)2015年(nian)第(di)一季度(du)(du)依然會(hui)面臨庫存(cun)繼(ji)續高位盤整的(de)態勢。

貨幣變量:明年(nian)(nian)貸款環(huan)境(jing)會較(jiao)今年(nian)(nian)寬松(song)

從貨幣(bi)變(bian)量來看(kan),近期央行降(jiang)息等利好政策的(de)(de)出臺,進入房地產市場(chang)的(de)(de)資金流會更寬裕(yu),包括公積金按揭貸(dai)款的(de)(de)提取和使用等方面會逐(zhu)漸變(bian)得(de)更便利,加上中央政治局會議定調明年(nian)要繼(ji)續實施積極的(de)(de)財政政策和穩健(jian)的(de)(de)貨幣(bi)政策,明年(nian)貸(dai)款環境會較今年(nian)寬松。有業內人士表(biao)示,這會使得(de)房價下跌的(de)(de)跌幅持(chi)續收窄(zhai),到了(le)2015年(nian)第(di)一季度或有止跌反彈(dan)的(de)(de)可能。

市(shi)場預(yu)期(qi):對中長期(qi)樓市(shi)前景樂觀

從市場預期來看,近期的回暖已經顯示出對樓市看好,尤其是在中長期,樓市前景則更為樂觀。從《居住證管理辦法(征求意見稿)》可以看出,伴隨著戶籍體制的持續改革,旨在讓更多的人獲得城市戶籍,能購買房屋和獲得社會服務,將打開一個潛在的、充滿全新住房需求的市場。據估計,直到2023年,還有2億左右的人口將涌入城市。在人口集聚的城市,房價還將繼續上漲。從這三個變量來看,它們產生的影響和效果在朝著不同的方向使力,樓價是漲是跌就看誰能占上風。
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